A gestão e identificação da propriedade rústica em Portugal continua a enfrentar um problema estrutural: a existência de milhares de parcelas sem registo predial atualizado e, em muitos casos, sem proprietário identificável. Em várias regiões, sobretudo no interior, acumulam-se terrenos abandonados ou subaproveitados, resultantes de heranças antigas, transmissões informais, fracionamento excessivo da propriedade e ausência de cadastro.

Neste contexto, tem vindo a ser destacada a operacionalização de um mecanismo previsto desde 2019, que permite o registo provisório a favor do Estado de prédios rústicos (ou mistos) cujo titular não seja possível identificar, prevendo-se que, se ninguém reclamar a titularidade durante um período de 15 anos, esses terrenos possam integrar de forma definitiva o património público.

Este artigo explica, de forma simples, o que está em causa, como funciona o procedimento, o que pode ser exigido para reclamar a titularidade e que cuidados práticos podem ser relevantes para proprietários e herdeiros.

1. O que são “prédios sem dono conhecido”?

A expressão “prédio sem dono conhecido” aplica-se, em termos gerais, a situações em que existe referência a um prédio na matriz predial (na Autoridade Tributária), mas não existe correspondência no registo predial ou não é possível localizar ou identificar o proprietário com base na informação disponível.

Na prática, não significa necessariamente que o terreno “não tenha dono”, mas sim que a titularidade não está suficientemente formalizada ou atualizada para efeitos de registo, ou que existem falhas relevantes na identificação do titular.

Estas situações podem ocorrer, por exemplo, quando:

Houve transmissões por herança que não foram formalizadas no registo;
Existiram partilhas antigas sem atualização cadastral;
Ocorreram “transmissões” informais ou sem escritura/registro;
Os dados na matriz predial são incompletos ou estão desatualizados;
O prédio nunca chegou a ser registado no registo predial.

2. O que muda com o registo provisório a favor do Estado?

O regime prevê que, quando não seja possível identificar o proprietário, o Estado possa proceder a um registo provisório do prédio a seu favor, por um período de 15 anos.

Durante esse período:

os legítimos proprietários (ou herdeiros) podem reclamar o prédio e provar a titularidade;
Se ninguém reclamar dentro do prazo legal, o registo pode tornar-se definitivo e o prédio integrar o património público.

A lógica é criar um mecanismo que permita ao Estado identificar e gerir terrenos sem titular conhecido, sobretudo em zonas onde a ausência de gestão aumenta riscos como abandono prolongado e vulnerabilidade a incêndios rurais.

3. Como se inicia o procedimento?

De acordo com a informação divulgada, o procedimento pode iniciar-se com a comunicação da Autoridade Tributária (entre outras entidades, como as autarquias locais) ao Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), com base nos dados disponíveis na matriz predial.

Compete ao IRN proceder à identificação de prédio sem dono conhecido, tendo por base a informação disponível no Balcão Único do Prédio (BUPi).

Quando, com base nesses dados, não seja possível localizar o proprietário, é desencadeado um procedimento de identificação, reconhecimento e registo de “prédios sem dono conhecido”, que pode culminar no registo provisório a favor do Estado.

A operacionalização do mecanismo será articulada com o BUPi, que tem vindo a assumir um papel central na identificação e regularização de prédios rústicos.

4. O prazo de 15 anos: o que significa na prática?

O prazo de 15 anos corresponde ao período durante o qual o registo permanece provisório.

Durante este período, a lei prevê que os legítimos proprietários possam reclamar a titularidade, apresentando a documentação necessária e cumprindo as exigências aplicáveis em matéria de identificação do prédio.

Se, terminado o prazo, não houver qualquer reclamação com prova de titularidade, o registo pode consolidar-se a favor do Estado.

Importa sublinhar que este prazo não é um “prazo de resposta informal”. É um período longo, mas com um efeito claro: quem não regularizar a sua situação dentro do prazo pode perder a possibilidade de manter o prédio em nome próprio, caso se verifiquem os pressupostos legais.

5. O que é necessário para reclamar a titularidade?

A reclamação depende sempre do caso concreto, mas, em termos gerais, envolve:

Prova documental da titularidade (por exemplo, documentos sucessórios, escrituras, Registos anteriores, habilitação de herdeiros, partilhas, entre outros);
Identificação correta do prédio, incluindo, quando exigido, a apresentação de Representação Gráfica Georreferenciada (RGG), no âmbito do BUPi.

A RGG é um elemento relevante porque muitos destes prédios têm limites pouco claros ou não estão identificados de forma suficiente para efeitos de registo. O objetivo é reduzir ambiguidades, conflitos de delimitação e sobreposições de parcelas.

Na prática, a regularização pode envolver passos como:

Verificar a situação do prédio (matriz vs registo predial);
Atualizar a identificação do prédio no BUPi;
Reunir documentação de titularidade e histórico sucessório;
Formalizar registos em falta (incluindo, quando aplicável, partilhas e registos de aquisição).

6. O Estado pode “usar” o terreno durante os 15 anos?

Segundo o que foi divulgado, durante o período de registo provisório, o Estado pode gerir esses terrenos, incluindo a possibilidade de exploração direta ou cedência a terceiros, desde que respeitados limites de utilização e assegurada manutenção.

A ideia é evitar que terrenos sem gestão permaneçam abandonados durante décadas e, em simultâneo, permitir que exista utilização com critérios e deveres de conservação.

7. Porque é que isto está a ser implementado?

Portugal tem um problema conhecido de fragmentação e falta de cadastro atualizado, com milhares de parcelas rústicas sem correspondência em registo predial. Muitas dessas parcelas têm valor patrimonial reduzido e, por isso, foram sendo sucessivamente “esquecidas” do ponto de vista formal.

Este cenário tem implicações relevantes:

Dificuldade em provar titularidade;
Obstáculos à venda, arrendamento ou transmissão;
Conflitos de delimitação;
Ausência de gestão e manutenção;
Maior vulnerabilidade a risco de incêndio;
Dificuldade em agregar parcelas e promover uso produtivo do solo.

A operacionalização deste mecanismo procura responder a este problema, incentivando a regularização e permitindo que terrenos sem titular conhecido não fiquem indefinidamente num vazio de gestão.

8. Novo mecanismo simplificado para anexação de prédios rústicos

Além do regime dos “prédios sem dono conhecido”, foi também divulgado um mecanismo simplificado para anexação de prédios rústicos, a tratar através do BUPi em articulação com os serviços do IRN.

O objetivo é reduzir a burocracia e facilitar a agregação de pequenas parcelas, sobretudo em zonas marcadas por minifúndio e grande fragmentação da propriedade.

A reforçar este incentivo, foi ainda prolongado, até 30 de setembro de 2026, o regime de gratuitidade dos atos previstos no artigo 14.º da Lei n.º 65/2019, aplicável a prédios rústicos ou mistos com área igual ou inferior a 50 hectares.

Este tipo de medida pode ser relevante para proprietários que pretendam reorganizar propriedade, simplificar gestão ou preparar operações de venda e transmissão.

9. O que pode fazer agora, na prática?

Para proprietários, herdeiros e famílias com terrenos rústicos antigos, há algumas ações preventivas que podem fazer sentido:

Confirmar se o prédio está regularizado apenas na matriz ou também no registo predial.
Verificar se a identificação do prédio está atualizada e se existe RGG/identificação no BUPi.
Em casos de heranças antigas, avaliar se houve habilitação de herdeiros, partilhas e registos necessários.
Reunir documentação que ajude a provar titularidade e histórico de transmissões.
Em caso de dúvida, obter aconselhamento jurídico para avaliar a estratégia de regularização.

O tema dos prédios rústicos sem dono conhecido não é apenas uma questão administrativa. Tem impacto direto na propriedade, na transmissão, na gestão e no valor patrimonial de muitos terrenos em Portugal.

A existência de um prazo de 15 anos associado ao registo provisório reforça a importância de não adiar a regularização de situações antigas, sobretudo quando há heranças e transmissões não formalizadas.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto. Se tem dúvidas sobre a situação de um prédio rústico, documentação de titularidade ou procedimentos de registo, pode fazer sentido avaliar o tema com apoio jurídico.